Как я выбирала между вторичкой и новостройкой в Минске

Не так давно я пришла к мысли, что хочу приобрести собственное жилье, но при этом я располагала только 20% от необходимой суммы. Сразу же появился вопрос, что лучше купить: вторичку или новостройку? Конечно, все зависит от располагаемой суммы, местонахождения недвижимости, затрат на ремонт и желаемого срока переезда в новое жилье.

Методом проб и ошибок было выявлено, что изначально необходимо определиться с требованиями к жилью и дать ответы на следующие вопросы:

1. Где должна располагаться недвижимость?
2. Сумма для первоначального взноса, которую я готова внести?
3. Какие этажи комфортны для проживания?
4. Раздельный санузел либо совмещенный?
5. Допустимо ли наличие проходных комнат?
6. Готова ли делать ремонт?
7. Какой должна быть площадь квартиры?

Итак, готовы вводные данные: город Минск, в пределах второго кольца (Орловская — пр-т Пушкина — Аэродромная). Располагаемая сумма для первоначального взноса — около 15000 USD, остальное надо взять в кредит либо рассрочку. Хотелось бы приобрести именно квартиру, этаж не первый и не последний, а также не выше четвертого. Санузел обязательно раздельный, комнаты непроходные, к ремонту готова. Площадь — около 50 м².

Спустя 2 месяца поисков стало понятно, что это довольно жесткие рамки, однако жить в квартире, в которой я не буду чувствовать себя комфортно, очень не хотелось. Так я и начала смотреть в сторону новостроек.

Для четкого понимания разницы между условиями вторички и новостроек я составила таблицу:

*СР — ставка рефинансирования. На дату 25.02.2020 составляет 8,75%. Актуальная ставка на сайте Нацбанка.

** В том случае, если застройщик перенесет срок ввода дома в эксплуатацию, дольщику направляется обоснование и предложение внести изменения в договор путем подписания дополнительного соглашения, в котором будут указаны новые сроки. Если дольщик не согласен с новыми сроками, он направляет в адрес застройщика извещение и договор расторгается. В случае расторжения договора застройщик обязан произвести возврат полученных денежных средств. Никаких штрафных санкций за перенос сроков сдачи дома в договоре не предусмотрено.

Ищу финансирование

Ипотека на вторичное жилье предоставляется банками, как правило, при условии 10-20% собственного участия. Условие собственного участия распространяется и на новостройки. Конечно, чем больше первоначальный взнос, тем меньше размер ежемесячных платежей и переплата по процентам. Кроме того, банкам необходим определенный уровень заработной платы, хорошая кредитная история, а также залог недвижимости и (или) поручители.

Некоторые застройщики в Минске предоставляют рассрочку от 1 года до 10 лет — ООО «Астодевелопмент»  («Новая Боровая»  и «Пирс»), ГК «Тапас» (ЖК «Мегаполис», ЖК «Браславский», ЖК «Олимпик Парк»), а также «Dana Holdings» («Парк Челюскинцев», «Minsk World» и «Маяк Минска»). На сайте «Dana Holdings» можно нажать на определенный объект, после чего в верхнем правом углу иллюстраций увидеть срок рассрочки.

Также бывает лизинг недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке. К примеру, если я хочу взять квартиру в лизинг, то компания приобретает ее, а после этого сдает мне в аренду, пока я ее не выкуплю. Таким образом, я вношу ежемесячные платежи, которые состоят из суммы для выкупа квартиры и суммы, которую я плачу лизинговой компании за проживание. Ставка по лизингу от 7 до 14%, зависит от компании и объекта. Это хорошая альтернатива кредиту, если заработная плата поступает из-за рубежа (так как банки не учитывают данный доход). Лизингом занимаются «Райффайзен-Лизинг», «Агролизинг», а также «АСБ-Лизинг». Если говорить о строительстве, то условия также можно найти на сайте застройщиков.

1. Процентные ставки практически не различаются между собой и составляют СР+3,57 п.п., однако не у всех банков есть такой продукт, как кредитование недвижимости. На данный момент некоторые из банков перестали кредитовать покупку жилья на вторичном рынке.
   • «Беларусбанк» дает кредиты как на покупку, так и на строительство под СР+3,57 п.п. в том случае, если это стандартный кредит. Во всех случаях, отличных от стандартных (240 Указ, специальные условия от застройщика и т.д.) необходимо уточнение программы.
   • «Франсабанк» предоставляет  на тех же условиях: СР+3,57 п.п., в первый год процентная ставка чуть меньше.
   • «Приорбанк» дает ипотеку только по специальным условиям от застройщиков сроком на 5 лет (не считая 240 Указа). В течение определенного периода с момента заключения кредитного договора ставка снижена.
   • «БПС-Сбербанк» также перестал кредитовать вторичку, в течение определенного периода также могут быть снижены процентные ставки.

Я не подхожу под 240 Указ, поэтому для меня действуют стандартные условия кредитования. В случае, если я хочу приобрести квартиру площадью около 50 м², примерная стоимость в указанном мною районе будет около 75000 USD. Так как у меня уже есть накопленная сумма для первоначального взноса, мне не хватает для полной оплаты 60000 USD.

Рассчитываю переплату

Рассрочка на 10 лет предоставляется только для застройки «Minsk World», поэтому я решила рассматривать именно этот вариант, тем более, он находится на ул. Аэродромной, как я и хотела. При рассрочке от застройщика повышается стоимость квадратного метра, в моем конкретном случае он дорожает примерно на 360 USD. Итоговая стоимость квартиры составит около 954500 USD. Если оформлять кредит в банке, то стоимость метра такая же, как если покупать апартаменты сразу одним платежом из собственных средств.

Так как при кредитовании недвижимости на 20 лет ставки на стройку и вторичку практически не отличаются, рассчитывать переплату можем на примере квартиры, которую я хочу приобрести. Ежемесячные взносы составят около 1500 BYN (690 USD).

Однако платить каждый месяц такую сумму банку будет необходимо на протяжении 20 лет, а застройщику — 10 лет. Таким образом, сумма переплаты застройщику составит около 21000 USD, а банку — около 90000 USD (при условии, что курс валют и ставка рефинансирования останутся неизменными). Так как рассрочка от застройщика привязана к курсу EUR, а процентная ставка по кредиту к ставке рефинансирования, платежи (а также сумма переплаты) будут изменяться на протяжении всего периода.

Важный нюанс. Переход права собственности мне, покупателю, будет осуществлен после расчета по договору. До этого момента недвижимость принадлежит Dana Holdings.

Еще раз сравниваю

1. Средняя стоимость квадратного метра не сильно отличается (если учитывать единовременную покупку). Интересно, что квадратный метр в 1-комнатной квартире стоит дороже, чем в 4-комнатной.
2. Плюс вторички, несомненно, в том, что можно переехать практически сразу после покупки (не считая срока оформления документов), а в новостройку сразу заехать не получится. Во-первых, необходимо дождаться сдачи дома (если ее еще не было), которая может быть и через год-два. Во-вторых, недвижимость необходимо обустраивать с нуля. Нужно быть готовой к тому, что в апартаментах не окажется туалета, ванной, домофона и даже подоконников.
3. Траты на ремонт могут быть абсолютно разными. На вторичном рынке есть варианты, уже готовые к заселению. Однако если есть желание сделать ремонт, то в среднем необходимо потратить около 4000 USD. В новостройку придется вложить около 10000 USD.
4. С учетом располагаемой суммы я смогла найти квартиры в желаемом районе. В основном вторичное жилье за такую цену с хорошим ремонтом и готовое к заселению находится в непосредственной близости от МКАД, однако ближе к центру тоже есть кое-какие варианты.

Окончательный выбор

Я вошла в долевое строительстве на этапе стройки, когда уже были готовы первые этажи. В противовес срокам и затратам на ремонт стали: новый дом, свободная планировка, возможность выбора этажа, а также экономия благодаря рассрочке от застройщика. При поиске квартиры на вторичном рынке за приемлемую для меня цену жилье находилось на крайних этажах либо не было пригодным для заселения. Кроме того, продается много апартаментов с совмещенным санузлом, а также в старых домах.

Ответ на вопрос «что лучше?» каждый найдет для себя сам. Все зависит от четко поставленных вопросов и уверенных ответов на них. Если изначально выделить критерии и придерживаться их, то можно найти свой идеальный вариант. Я очень рада, что во время поисков не сдалась. Поэтому желаю вам удачи в поисках своего дома!

Если остались вопросы или непонятные моменты, пишите в комментарии, я на них подписалась.

С уважением, автор Glanya