Регистрация самовольно построенной бани без штрафов и проекта

Опубликовано 3 марта 2021 г.

Предыстория такова: в 2017 году я купил старый дом в деревне с кучей старых сараев и относительно новой баней. Оформили сделку в БРТИ, заплатил за новые свидетельства (синие ламинированные) на дом и землю и вот я — владелец усадьбы.

Спустя какое-то время, когда планировал пристройку к дому, обнаружил, что все сараи и даже гнилой туалет имеются в техпаспорте, а вот баня, к сожалению, отсутствует. То есть является самовольно построенной. Для понимания, моя баня — это два сруба (баня и предбанник) общей площадью 19 кв м.

Полез в интернет, читал, что есть на тему самоволок, в том числе статью, где сотрудник БТИ рассказывает, как правильно узаконить постройки. Но полагаться на милость техников БТИ и работников исполкома я не захотел и решил попробовать сделать все задним числом.

Документы и разрешения

Разобравшись в вопросе, оказалось, что до строительства надо было получить разрешение в исполкоме, заказать и согласовать проект и генплан у архитектора. Хороший справочный материал на эту тему на сайте samsebeyurist.by/zhile-i-nedvizhimost/priusadebnoe-i-dachnoe-hozjajstvo

Проектант, которого я позвал на обмер, сказал, что на участках больше 10 соток, проект для бани с предбанником площадью до 27 кв м, необязателен, и сослался на ТКП 45-3.01-117-2008* (02250):

2.6 На приусадебных участках более 0,10 га допускается размещение следующих хозяйственных построек и сооружений с рекомендуемой общей площадью, м2:
— сарай для содержания скота и птицы при максимальном личном хозяйстве — 45;
— то же при среднем личном хозяйстве — 25;
— “ при минимальном личном хозяйстве — 15;
— сарай для хранения хозяйственного инвентаря и топлива — 15;
— хозяйственный навес — 15;
— помещение для приготовления кормов для скота — 20;
— летняя кухня — 10;
— гараж — 25;
— баня — 12;
— теплица — 20;
— погреб — 10;
— летний душ — 6;
— навозохранилище — 6;
— уборная с мусоросборником — 3.

То есть моя баня характеризовалась словами баня (до 12 кв) с сараем пристройкой (до 15 кв).

Важно! Как заметил Андрей в комментариях, в ТКП указана рекомендуемая площадь хозпостроек, а не постройки, для которых не требуется проектная документация. Поэтому, если в разрешении на строительство, выданном исполкомом, прописана необходимость разработки проектной документации, у вас могут потребовать проект.

В моем случае проект на баню никто не спросил, хотя действительно, в решении исполкома был пункт о проектной документации, и ее могли потребовать. Если бы знал об этом заранее, то, пожалуй, подстраховался бы и заказал генплан с проектом бани.

Рекомендуем: ТОП-100 самых продаваемых товаров в крупнейшей сети строительных магазинов ОМА.

Далее буду писать в виде последовательности своих действий. Вместе с баней я согласовывал еще и реконструкцию дома, но буду стараться указывать, что нужно было именно для бани. Во всех шагах нужно присутствие собственника с паспортом, насколько я знаю.

1. Идем в Одно окно исполкома за разрешением на строительство бани и сарая (я еще брал разрешение на реконструкцию дома). На самом деле, лучше указать хозпостройки с запасом на будущее: вместо одного сарая, напишите три сарая, добавьте навес для дров, беседку, навес для авто и пр. Чисто формальная процедура, ждать результата которой придется 1 месяц. Спасибо, что бесплатная. С собой берите копии и оригиналы документов: свидетельства на дом и землю, паспорт. По готовности мне позвонили на мобильный.
2. Заказываем новый генплан и при необходимости, проект на баню. Я заказывал у частника, который занимается проектированием частных домов. Ко мне приехал молодой человек с рулеткой, все измерил и через 2 недели я получил проект дома и генплан участка с нанесенными домом и хозпостройками, включая баню. Все уже было согласован у главного архитектора города. Стоимость генплана 50$ (130 руб на момент публикации 03.03.2021 г) + стоимость проекта дома с новой пристройкой 100$ (вам это не потребуется).
3. Городское Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру, которое все знают как БРТИ. Записываемся на  выезд техника по телефону, в моем случае надо было ждать 3 недели. В день записи приезжайте с утра с документами: свидетельства, разрешение на строительство, техпаспорт, генплан, паспорт собственника (для дома я брал еще проект). Оплатите услуги, и повезете техника на место. Через 15 рабочих дней будет готова ведомость технических характеристик.
   1. Стоимость пляшет от разных факторов, точно не скажу. Я заплатил 60$ (160 руб на момент публикации 03.03.2021 г), но я параллельно согласовывал еще пристройку к дому. За срочность не доплачивал.
4. В Одном окне заказываем акт приемки в эксплуатацию — в моем случае дома и бани. Список документов (обязательно с копиями) ниже. Срок 1 месяц, бесплатно.
   1. 
   2. Если вы сдаете дом, да еще в городе и с коммуникациями, к вам, помимо архитектуры, могут приехать представители Водоканала, электросетей, газовщики.
5. Мне для дома еще надо было получить в сельсовете уточнение целевого назначения с «жилого дома» на «одноквартирный жилой дом». Формальная процедура в связи с изменением чего-то там. Благо сделали на месте, так как был председатель (нужна его подпись).
6. БРТИ. Снова берем все документы + акт приемки в эксплуатацию. Доплачиваем за свидетельство, у меня получилось 15$. Снова ждем 15 рабочих дней.

В принципе, даже если баня или другая самовольная постройка больше указанной в ТКП площади, можно заказать проект и согласовать тем же способом, что я описал выше.

Эта заметка не является руководством к действию, а лишь описанием моего личного опыта и мнения.

Пишите вопросы в комментариях, постараюсь ответить. Прошу учитывать, что не являюсь экспертом в области строительства и норм ТКП.