Как купить квартиру на вторичном рынке в Беларуси без посредников. Личный опыт

Рассказываю о процессе покупки и оформления квартиры в Беларуси на основе своего опыта.

Важно уточнить, что, хоть я и проработала много лет на госслужбе в сельсовете, я не являюсь юридическим специалистом в оформлении сделок с недвижимостью. Следует рассматривать статью как описание моего опыта.

 Загрузка ...

Предварительный договор купли-продажи

Это не обязательный документ, но в нашем случае необходимый. Удостоверяется нотариально. Форма предварительного договора на сайте Брестского БТИ* https://agrbrest.by/services-15.html

Далее по тексту: БТИ (БРТИ) — устаревшее, но часто употребляемое название. Правильно — Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру.

В соответствии со ст. 399 Гражданского кодекса Республики Беларусь, далее ГК РБ, https://etalonline.by/document/?regnum=hk9800218, в предварительном договоре можно указать следующие моменты:

• сроки совершения сделки (если не указывать, то договор действителен в течение года, со дня его заключения);
• соглашение о задатке (если договор не составляется, то заверять у нотариуса необязательно);
• перечень имущества, которое продается вместе с квартирой. Тут советую обратить внимание на газовое оборудование. Недобросовестные продавцы впоследствии могут заменить его на более старое, например. Всё оборудование — газовая колонка, плита, котёл зарегистрированы в службе, отвечающей за газ, под своими номерами. И в случае подмены вам придется заново заниматься регистрацией документов и оплатить техническое обслуживание;
• показания счетчиков. Все имеющиеся задолженности погашает прежний собственник ещё до момента заключения самого договора купли-продажи. Вы можете сами, предъявив предварительный договор, обратиться в ЖКХ и узнать состояние по задолженности. В п.3.1.3. предварительного договора можно возложить оплату на покупателя;
• налог на недвижимость (тут волноваться не стоит. Вам будет начислен налог от даты государственной регистрации новой недвижимости. Долг оплатит предыдущий собственник);
• регистрацию по месту жительства (прописку) можно тоже обсудить заранее. Если есть возможность выписаться заранее, сделайте это. Но, например, нам, чтобы освободить свою квартиру от зарегистрированных взрослых и несовершеннолетних детей, нужно было зарегистрироваться уже в новом жилье. В такой ситуации в договоре определяется срок, в течении которого прежний собственник регистрируется по другому адресу. Обычно 1 месяц достаточно.
• порядок расчетов. Мы договорились все расходы по сделке делить поровну. Также в этом пункте фиксируется авансовый платеж, порядок выплаты.

Если другая сторона отказывается заключать предварительный договор купли-продажи, можно обязать это сделать в судебном порядке (п. 4 ст. 415 ГК РБ).

В том случае, когда нет необходимости составлять предварительный договор купли-продажи, достаточно составить соглашение о задатке. Заверять его у нотариуса не нужно. Составляется в двух экземплярах — покупателю и продавцу, лучше в присутствии свидетеля. Шаблон для заполнения http://samsebeyurist.by/formy—dokumentov/soglashenie-o-zadadke

Оформление сделки. Договор купли-продажи

Это основной документ, по которому переходит право собственности. Перед его заключением много волнения и переживаний, а всё ли там чисто с квартирой. Здесь главное иметь необходимые документы. Какие именно – зависит от того, кто будет удостоверять сделку.

Каждый выбирает для себя сам – нотариус или регистратор БТИ. Учитывая, что последующий шаг — обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество, которая осуществляется в БТИ, то обратились мы именно туда. Первоначально нужно договориться о времени сделки. С трудом дозвонившись (несколько дней), нам назначили дату и время, а также проконсультировали какие иметь с собой документы. Записались мы на один день и на продажу и на покупку.

Документы для продавца

• паспорт гражданина РБ;
• свидетельство о государственной регистрации продаваемого объекта;
• технический паспорт на жилое помещение (при наличии);
• справка о месте жительства и составе семьи;
• письменное согласие супруга на продажу совместного имущества (личное присутствие с паспортом или нотариально заверенный документ);
• документ, подтверждающий право приобретения квартиры (наследство, дарение, покупка и т.п.);
• квитанция об оплате госпошлины (5 базовых величин, далее б.в., — оплата на месте через ЕРИП или в кассе)
• выписка из ЕГРНИ (единый государственный регистр недвижимого имущества)  — это документ, в котором видно, кто на данный момент собственник, или есть доли, или недвижимость не под арестом, или закрепленное за несовершеннолетним и т.п. В соответствии с п.1 ст. 29 Закона РБ № 133-3 от 22.07.2002 г. «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»,  https://etalonline.by/document/?regnum=h10200133&q_id=5639657, получить ее может любой гражданин, предъявив паспорт, в БТИ. Такая выписка является ознакомительной и не имеет юридической силы.

Для нотариального удостоверения сделки выписку предоставить может только собственник или доверенное лицо. А также в процессе оформления есть право у нотариуса  сделать запрос в БТИ.  В этом, собственно, и отличие оформления. У нотариуса будет дольше по времени, но не придется сидеть в очередях, заказывать, и потом ходить за готовыми документами. Это же касается и государственной регистрации после сделки. Нотариус сделает это за оплату, вы сэкономите время.

Регистратор БТИ при оформлении делает выписку самостоятельно. Образец документа:

Договор купли-продажи не имеют права зарегистрировать, если с недвижимостью что-то «не так». С продавца потребуют дополнительные документы, подтверждающие право продажи.

Если есть бывшие жена или муж – нужно их согласие, если есть доли – преимущество покупки у собственников долей, а только в случае их отказа стороннему покупателю, если жилье закреплено за несовершеннолетними оказавшимися на попечительстве государства и т.п.

По ссылке вы найдете подробный перечень документов относительно каждой ситуации.

Для покупателя нужно только:

• паспорт и наличие денежных средств.

Заключение договора

Договор составляется в трёх экземплярах, все необходимые сведения заполняет регистратор. Признать договор недействительным можно через суд и лишь в том случае, если были нарушения в процессе регистрации. Могут быть не внесены какие-либо обязательные данные, не затребованы необходимые справки и согласия.

Будьте внимательны и осторожны

Если продавец слишком убедительно будет брать на себя всю ответственность за организацию сделки, либо он действует по доверенности, может у вас будут подозрения относительно дееспособности самого собственника, не поленитесь, возьмите выписку из ЕГРНИ или постарайтесь изменить место совершения сделки.Будьте внимательны на всех этапах заключения сделки. Сверяйте личность собственника с его паспортом. Особенно осторожно с лицами, состоящими на учете в психическом диспансере. Это может быть мошенническая схема. Такой продавец может впоследствии предъявить справку, что он был под воздействием лекарств, и сделку могут признать недействительной.

Обязательно сверяйте адрес при просмотре квартиры. Бывают случаи, когда мошенники показывают хорошую квартиру, а та, которая продается, находится в соседнем корпусе и в удручающем состоянии. Статья «5 необычных мошеннических схем, из-за которых можно потерять жилье» https://realt.by/news/article/22676/

Передача денег

Наличными

Необходимо договориться заранее, как и где будете проводить расчет.

В случае передачи денег во время заключения договора купли-продажи, вам не разрешат их пересчитывать в кабинете нотариуса или регистратора.

Если сумма большая, лучше посчитать все заранее (либо присутствовать при снятии в банке), заклеить конверт, поставить подписи и вместе с покупателем и конвертом приехать на сделку. Передать конверт во время подписания договора. В самом договоре указывается, что оплата произведена до подписания договора.

Вариант оплаты после подписания договора тоже возможен. Пока не будет акта приёма-передачи недвижимости у покупателя, собственником считается прежний владелец. Покупатель обменивает деньги на акт и далее, без присутствия продавца, обращается за регистрацией. Акт составляется после сделки, между покупателем и продавцом, во время окончательного расчета и передачи ключей. Форма передаточного акта http://samsebeyurist.by/formy—dokumentov/peredatohny—akt—zhilogo—pmesheniya

Если у вас валюта, имейте ввиду, что расчет запрещён. Штраф составляет от 50 до 100 б.в., саму сделку могут признать недействительной, да ещё и деньги конфискуют (ст. 12.1 КоАП РБ).

Можно в договоре стоимость квартиры написать в валюте, а расчет по курсу. Учитывайте, что курс будет указан НБ РБ на дату сделки. Он будет отличаться от других банков. Идеальным вариантом будет вместе поехать в отделение банка, где покупатель сдает необходимую сумму, а продавец сразу ее покупает. Расходы на разницу в курсе делятся пополам. Как правило, на больших суммах можно договориться с банком на индивидуальный курс.

Безналичный расчет

Перевод в белорусских рублях со счета покупателя на счет продавца. Если у покупателя деньги на валютном счете, банк конвертирует их в белорусские рубли и переводит на указанный счет продавца.

Опять же, можно договориться с банком на индивидуальный курс. Например, в Альфа-Банке это можно сделать прямо в приложении от сумм более 100$.

Комиссия за перевод, как правило, меньше если счета отправителя и получателя открыты в одном банке.

Регистрация права собственности в БТИ

Сразу после покупки, находясь в БТИ, мы взяли талон на регистрацию права собственности.

Нужно предоставить:

• паспорт нового собственника лично;
• договор купли-продажи;
• акт приема-передачи жилого помещения;
• оплатить 0.6 б.в. за регистрацию договора, 0.5 б.в. за регистрацию права собственности. Квитанции можно предоставить при получении документов.

Прейскурант цен https://agrbrest.by/services-12.html

Переезд

На этапе заключения договора купли-продажи мы условились с покупателем нашей квартиры на 5 дней нахождения в ней, для вывоза вещей. Включили этот пункт в договор.

Ключи же от новой квартиры были у нас на руках сразу после совершения покупки.

Через 10 рабочих дней было готово свидетельство о государственной регистрации недвижимого имущества. Отдали его только лично собственнику по паспорту. Свидетельство необходимо для регистрации по месту жительства, для изменения владельца лицевых счетов в коммунальных службах, электросетях – этими делами нужно заняться в первую очередь.

Надеюсь, мой опыт поможет без затруднений оформить покупку или продажу жилья. Удачи!

С уважением, автор Елена.