Мой опыт инвестирования в коммерческую недвижимость в Минске (до 50 000$), и получение пассивного дохода

Опубликовано в: 23.01.2020. Меня зовут Валерия, и сегодня я расскажу о своем опыте покупки и сдачи в аренду торгового бокса 26 кв м в Минске.

Вам будет интересно «Доходность арендной квартиры в Минске за 10 лет — на примере двушки 50 кв.м»

Выбор и покупка объекта

В какой-то момент желание инвестировать деньги появляется у всех. Из доступных вариантов: вклады, покупка облигаций и/или акций, инвестиция в недвижимость с целью ее покупки и последующей сдачи в аренду.

До определенного момента мне казалось, что инвестиции в коммерческую недвижимость в Беларуси — это что-то невероятное, так как ее стоимость настолько большая, что не обладая сотнями тысяч долларов, там нечего делать. И в целом, стоит признаться, это так. Но в 2018 я услышала про предложение от Дана Холдингс в Маяке Минска. Здесь цены были разные, в том числе и вполне “подъемные”. Помещения расположены в  “Променаде” — это торговый центр на первых этажах домов по улице К. Туровского. Распродажа, кстати, была и на момент написания статьи (январь 2020 г), правда, остались варианты только на цокольном этаже, где пока еще все не так красиво и радужно, как на верхнем. А два года назад продавались боксы в “Променаде”, расположенные на верхнем уровне. Тогда дома начали активно заселяться, и торговый центр был в стадии заполнения. Поэтому я решила изучить тему арендного бизнеса немного подробнее. Сразу скажу, что я рассматривала только вариант покупки помещения торгового назначения, а офисная недвижимость и все расчеты для нее меня не интересовали.

Помещения были разного размера — от 15 кв до 70 кв. Меня интересовали относительно небольшие (во многом потому, что у меня был ограничен бюджет) — 15-40 кв.м. Стоимость была 1090 евро + 20% НДС = 1310 евро. Дана часто устраивает акции, поэтому цена бывает разной (например, перед Новым 2020 годом, метр в Променаде стоил 960 евро с НДС).

Я купила помещение площадью 26 кв по 1310 евро за квадрат, итого 34000 евро.

Там не было ремонта, поэтому нужно было вложить деньги на: покраску стен, укладку плитки на пол и установкуа решеток на потолок. Мне это обошлось в 1000$. Кроме этого, нужно платить пошлину, но ее размеры небольшие, их можно отнести к ремонту.

Сотрудники Дана оформили всю сделку, процесс длился почти месяц. Еще около месяца ушло на ремонт. Все это время, конечно, можно тратить на поиск будущего арендатора.

Арендаторы, кстати, нашлись легко и быстро (и у меня, и у соседей). Как правило, сдать объект можно было в течение месяца-двух. Здесь все зависит от цены, которые вы хотите или условий, если они у вас есть. Поиск свелся к размещению объявления на онлайн площадках.

Альтернатива инвестициям в недвижимость — ценные бумаги зарубежных компаний:  Как белорусу открыть счет у иностранного брокера с доступом к акциям и ETF (в том числе ирландских) США, РФ, Китая, ЕС

Налоги

Перед покупкой нужно определиться с юридическими нюансами, которые повлияют на доходность от сдачи. Купить помещение можно и как физическое лицо, и как юридическое (ИП, фирма).

Если собственник физлицо

1. Надо платить подоходный налог 13%
2. Собственник освобожден от налога на недвижимость, но его придется оплачивать арендатору.

Налог на недвижимость рассчитывается один раз, и составляет 1% от стоимости недвижимости. Сумма фиксируется в белорусских рублях. Она неизменна и не привязана к стоимости помещения на рынке в дальнейшем, то есть налог не увеличивается, если недвижимость подорожает, и не уменьшается, если подешевеет. Сумма платиться делится на 12 месяцев в году и платиться ежемесячно.

Если собственник ИП или юрлицо

Так как у меня было открыто ИП и я трудоустроена (взносы в ФСЗН за меня платит работодатель), я оформила помещение на свое ИП. Мне нужно платить:

1. Налог на недвижимость (но его может платить и арендатор, здесь как договоритесь) в размере 1% от стоимости недвижимости
2. Налог 5% от арендной платы (в случае УСН это 5% от ваших поступлений).

Что касается налога на недвижимость, то при сдаче, перед заключением договора это обсуждается, и здесь уже вы сами решаете, кто и за что платит. Можно увеличить арендную ставку на сумму налога, или называть ставку + налог.

Доходы и расходы

Средняя стоимость метра в “Променаде” — 14-20 евро. Я хотела сдать свой бокс относительно быстро и на большой строк, поэтому заключила договор на 15 евро/метр.

Аренда рассчитывается так: 26х15=390 евро в месяц.

Далее вычитаем расходы: 390 — 30 евро (сумма налога на недвижимость в месяц) — 20 евро (5%) = 340 евро. По сути, это 1% от суммы, которую я потратила на приобретение, или 12% годовых.

При обсуждении с арендатором, пришли к договоренности, что налог плачу я, а коммунальные платежи платит арендатор.

Сейчас я хочу еще помещение застраховать. Я упустила этот момент сразу, а сделать это нужно. Это уменьшит доход, но это того стоит.

Это может показаться небольшим процентом, но для меня это был хороший вариант: у меня есть помещение, которые я могу продать в любой момент, если мне нужны деньги + я получаю определенную сумму в  месяц (вряд ли подойдет, чтобы с этого жить и не работать, но как дополнительный источник накоплений — отличный вариант). Да, как и любой рынок, рынок недвижимости может меняться: сегодня это одни цены, а завтра другие, но это касается любого рынка и инвестиций. Но на данный момент я могу сказать, что это отличный вариант для меня.

С чего начать?

1. Определитесь с вашим бюджетом;
2. Изучите рынок на предмет того, что вы можете купить за вашу сумму;
3. Рассчитайте доходность исходя их различных возможностей;
4. Обязательно проконсультируйтесь с юристом/бухгалтером на предмет того, что вы учли все налоги или расходы;
5. Примите решение о покупке.

И все. Пожалуй, самое важное здесь — это соотношение вложений с тем, что вы за них можете получить. К сожалению, найти хорошее предложение не всегда легко.

Буду рада видеть ваши комментарии. Можете задавать вопросы, буду отвечать по мере возможности.

С уважением, автор Валерия.