Проблема разделения дома, полученного по наследству от родителей

В рамках рубрики «Вопрос адвокату» публикуем вопрос читателя и ответ адвоката Альвины Мингазовой.

Родители оставили дом нам троим: мне, брату и сестре. Дом решили не продавать, а пользоваться совместно. Но через пару лет пришло понимание, что это была плохая идея, у дома должен быть один хозяин. Поэтому я предложил брату и сестре выкупить их доли, каждому по 10000 у.е. Сестру эта цена устроила, а брата нет, он попросил 15000, я отказался.

Дом разделен на два входа, но с общими отоплением и другими коммуникациями. По негласной договоренности, одной половиной пользуюсь я, а другой — брат. Сестра домом не пользуется.

Надо признать, чаще всего в доме бываем я либо кто-то из моей семьи, например, последний год там жил мой сын.
При этом я плачу за все коммунальные, обкашиваю траву, произвожу мелкий текущий ремонт.

Брат тоже регулярно приходит: пользуется водой, светом, и отоплением (в его половине всегда тепло, так как котел один на весь дом). Но уже больше двух лет он не принимает никакого участия в оплате коммунальных платежей и практически никакого в уходе за домом и участком.

Как быть? Можно ли принудительно выкупить 1/3 брата, или уменьшить его долю за то, что он не платит коммунальные и не ремонтирует дом, забор, не косит траву?
Цель — договориться о продаже, но по меньшей, чем 15000 цене.

Ответ 1. Можно ли принудительно выкупить 1/3 доли?

В силу статьи 255 Гражданского кодекса Республики Беларусь, имущество, находящееся в долевой собственности может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способах и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них каждый из них вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Выплата компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с согласия собсвенника. В случаях, если доля незначительна, не может быть реально выделена и владелец доли не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия обязать его передать свою долю остальным участникам с выплатой ему компенсации.

С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей человек утрачивает право на долю в общем имуществе.

Из вышеуказанного видно, что выплата компенсации за долю в имуществе возможна только с согласия владельца. Без согласия это сделать допустимо, в случае если доля незначительна и владелец не имеет реального интереса в использовании общего имущества (домом не пользуется, в нём не живёт и имеет иное постоянное место жительства). Треть дома является значительной долей и понудить продать её без согласия совладельца невозможно. Здесь остаётся только договариваться.

Ответ 2. Что делать, если в доме нужен ремонт, а никто не хочет его делать?

Протекает крыша, просел пол и необходим ремонт, но не все согласны материально участвовать в расходах. Так же не все оплачивают коммунальные платежи.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором (статья 211 Гражданского кодекса Республики Беларусь).

Согласно статьи 252 Гражданского кодекса Республики Беларусь, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также издержках по его содержанию и сохранению, если законодательством или договором не установлено иное. Расходы, которые не являются необходимыми и произведены одним из собственников без согласия остальных, падают на него самого.

Таким образом, все участники долевой собственности обязаны содержать ее пропорционально своей доле. Если расходы являются необходимыми, а один из владельцев отказывается принимать в них участие, указанную сумму пропорционально его доле можно взыскать с него в судебном порядке. Ремонт протекающей крыши и просевшего пола я бы отнесла к необходимым расходам, потому что делает затруднительным пользование данным жилым помещением.

Чтобы в суде не возникло вопросов относительно необходимости данного ремонта, рекомендую в начале зафиксировать данный факт экспертизы, которая заключит, что кровля и пол нуждаются в ремонте. Экспертом может выступать специалист или организация, прошедшая аттестацию Минстройархитектуры.

После этого можно направить совладельцу предложение о необходимости участия в расходах согласно его доле. В случае получения отказа либо игнорирования, вы можете произвести ремонт и, в последствии, взыскать пропорционально в судебном порядке расходы с собственника, который не принимал в нём участия.

В случае неоплаты коммунальных платежей, они пропорционально доле взыскиваются в судебном порядке по такому же принципу, как мной указано выше.

Автор статьи: Адвокат Альвина Мингазова instagram.com/alvi.advokat/

Остались вопросы? Задавайте в комментариях, постараюсь помочь.