Доходность арендной квартиры в Минске за 10 лет — на примере двушки 50 кв.м

Инвестиции в жилую недвижимость являются самым популярным вложением для сохранения сбережений в Беларуси. Рассмотрим доходность условной двушки 50 кв.м. в Минске за 10 лет с 2013 по 2022 годы.

Вводные данные:

• квартира 50 кв.м вторичка, не требующая ремонта
• стоимость $70,000, или $1400 за 1 кв.м
• требуемая сумма есть в наличии, кредит не берем
• сделка совершена 1 января 2013

Как видно, нам «повезло» — купили перед пиковым повышением в 2014 году до $1700.

• арендная плата — 6% от стоимости квартиры, в долларах

Предполагаем, что стоимость аренды будет расти вместе с ценой квартиры.

• инфляцию берем в долларах, данные по США

Расчеты по годам, 2013-2022

Каждый год 1 января:

• записываем стоимость 1 кв.м и в целом нашей квартиры
• на сколько в % изменилась стоимость от первоначальных $70,000
• вносим доход от сдачи в аренду, суммарно за год
• указываем инфляцию за прошедший год
• 1 января 2023 подводим результаты

Стоимость квартиры на 1 января 2023 — $61,500. Номинальная доходность (без учета инфляции) за 10 лет составила бы -$8,500, или -12%.

Номинальная доходность сдачи в аренду — $41,880. Но давайте вычтем расходы и инфляцию.

Таблица с итоговым расчетом

• Инфляция

За 10 лет доллар обесценился, и наши $61,500 уже не, что были 10 лет назад, в 2013. По покупательной способности наши $61,500 соответствуют $48,200 — проверить в онлайн калькуляторе.

Также обесценивание денег влияет и на наш арендный доход — по сути, вместо 6% годовых, мы получаем немного больше 4%. Если арендную плату просто накапливать, то она будет обесцениваться и дальше. Но это я в расчетах не учитываю — считаем, что мы либо тратим ее сразу либо сохраняем от инфляции (вклад, инвестиции и др).

Расходы:

• Ремонт и простои

За 10 лет у нас были месяцы простоя из-за поиска новых жильцов, а также мы проводили небольшой ремонт. На этом мы потеряли 20% от арендной платы — $8,376.

• Подоходный налог

Подоходный налог со сдачи квартиры в Минске фиксированный, и в 2023 составляет 43.90 р за одну жилую комнату — pravo.by. Суммарно за 10 лет около $1,800.

Эта и первая таблицы в Google, можете сделать копию и отредактировать данные.

Казалось, что арендная плата должна с лихвой покрыть снижение стоимости недвижимости на 12%, инфляцию и другие расходы.

Но после подсчетов оказалось, что благодаря аренде, нам удалось сохранить свои сбережения от обесценивания и немного заработать — доходность 4.4% суммарно за 10 лет.

Плохой результат? Не совсем. Давайте посмотрим, что было бы с нашими сбережениями, если бы мы держали их под матрасом или на банковском вкладе, или вложили в недвижимость, но не сдавали бы ее:

* Вклад с ежегодной капитализацией. Ставка 3% годовых, без изменений в течение 10 лет. 

**Реальная доходность указана суммарно за 10 лет. 

Риски и другие нюансы

• Возможны проблемы с продажей при проживании за границей — иностранные доверенности в Беларуси не действуют с сентября 2023
• С 2022 года налог на недвижимость распространен в том числе на первую квартиру — 0,1% от стоимости жилья ежегодно
• Если в квартире никто не будет прописан, коммунальные платежи будут рассчитываться по полным тарифам для «тунеядцев», и аренда, скорее всего, будет ниже
• Чтобы обезопаситься от подтоплений и других происшествий, нужно потратиться на страховку
• Коммунальные платежи регулярно повышаются
• Недвижимость ветшает с годами, сроки проведения капремонта неизвестны
• Сокращение населения страны

А что в других странах?

Согласно фундаментальному исследованию The Rate of Return on Everything, 1870-2015 (страница 37) реальная доходность недвижимости (Housing) во всем мире в 1870-2015 гг составляет 6,72%, а акций (Equity) — 7,12%.

В принципе доходность сопоставима, при меньшем риске у недвижимости. Но тут возможны нюансы. Я не изучал досконально первоисточник, но почитал обзор от onfin. Процитирую:

Приведённые в The Rate of Return on Everything данные — средние по находящимся в продаже объектам. Строятся новые дома, в которых квадратный метр дороже — средняя цена растёт. Совсем ветхое жильё, которое уже брошено, сюда даже не попадёт. Равно как и сгоревшие квартиры, и квартиры из аварийных домов.

По оценкам того же исследования, примерно 1,5%г приходится на обесценение жилья из-за обветшания (либо эквивалентную сумму необходимо расходовать на капремонт для поддержания цены).

Изменение стоимости недвижимости без учета аренды

1. Согласно тому же The Rate of Return on Everything, 1870-2015 по данным Европы, Японии и США за 150 лет, реальный рост средних цен на недвижимость (с учетом инфляции) в долгосрочном периоде составляет приблизительно 1% годовых.

2. График Реальных доходностей разных классов активов 1926-2017 гг в США с fintraining.livejournal.com (Сергей Спирин): недвижимость в Штатах за 92 года приносила в среднем 0,94% годовых.

3. Вот цены на дома с 1975 по 2015 гг с того же fintraining.livejournal.com: Германия 0,13%, США 1,01%, Австралия 2,74% годовых.

4. Карта стран с реальным ростом стоимости недвижимости (за вычетом инфляции) с 2010 по 2 кв. 2022  гг.

Первоисточник инфографики не знаю, нашел в @banksta.

По их данным:

• Весь мир +27%
• Развитые страны +39%
• Развивающиеся +18%
• Еврозона +16%
• Россия -33%

Выводы

Для себя я сделал выводы, что вкладывать в недвижимость в Беларуси можно в следующих случаях:

1. вы не рассматриваете возможность переезда в другую страну
2. вы собираетесь жить там сами, тем самым экономя на аренде
3. «подвернулось» — стоимость объекта существенно ниже рыночной, при этом его можно быстро сдать в аренду или продать
4. есть возможность строительства по льготному кредиту или пониженной цене за квадрат
5. ваш портфель настолько велик, что доля недвижимости в нем не превысит 20-30%.

Помимо недвижимости, стоит рассмотреть и другие активы. В этой статье я рассмотрел, как можно начать инвестировать в Беларуси — в акции, облигации, золото, недвижимость и криптовалюты.

А здесь вы найдете инструкцию Как открыть счет у европейского брокера.